独自卖掉公有房屋被法院判决无效

妻子去世，丈夫未经子女同意，将妻子留下的房屋卖掉，遭到子女的反对，要求买受人返还房屋。买受人以自己进行了合法的房屋买卖行为为由拒绝返还，双方争执不下，诉至法庭。2016年1月11日，浙江省仙居县人民法院审理了一起房屋买卖合同引起的纠纷案件。原告四人要求被告人返还房屋，最终获得法院支持。

仙居县的朱大爷和李大娘系一对结婚五十载的老夫妻，二人育有一女两子。李大娘名下有一套30余平的房屋，一直租住给远房亲戚王某使用。2011年6月，李大娘去世，没有留下遗嘱。该房屋继续由王某租住。

2015年1月12日，朱大爷与王某签订了房屋买卖合同，将王某一直租住的该房屋以15万元的价格卖给王某，朱大爷与李大娘的大儿子同意此事，并在断契上签字。二儿子得知此事后极力反对，并表示对此次交易不知情。房屋为四人共同所有，有自己的一份，自己并不知道房屋出卖一事，也不愿意将房屋出卖。朱大爷意图与王某解除合同，协商无果后，朱大爷与子女四人作为原告将王某诉至法院，要求确认合同无效，王某返还房屋。法庭上，王某表示自己与朱大爷的房屋买卖合同是合法的买卖交易关系，自己也已经拿到了房屋产权证书，房屋已经是自己的，为什么就不算数了？

法庭审理后认为，朱大爷与子女共四人，在李大娘没有遗嘱的前提下，成为法定的第一顺位继承人，共同继承了李大娘的遗产，属于该套房屋的共同所有人。朱大爷与大儿子在没有经过其余两人同意的情况下，处分了四人共有的财产。根据《物权法》第97条的规定，处分共同共有的财产必须经全体共有人同意，否则该处分行为即为无效。据此，朱大爷与王某的房屋买卖合同无效，王某应当对房屋予以返还。

武汉合同律师指出：本案属于一个比较典型的案例，生活当中，此类案情不仅仅局限于遗产继承部分，夫妻共有房屋（或者其他财产）被一方出卖，而另一方不知情且知道后不愿意出卖的，也可以使用本案当中的判决依据。本质上，这属于共同财产的单独处分，没有其他财产共有人的同意，处分人是无权将全部财产予以处分的。但是如果想要放弃自己的份额，而其他所有人又不同意出卖的，可以要求其他所有人给予自己所有份额的对价。这是共有财产部分处理的最常见的方式。另外，对于未经其他共有人同意，私自处理了共有财产，根据《物权法》第97条，该处分行为是无效的。那么相对人的合法权益该如何保障？具体到本案，王某在交还房屋之后，可以向朱大爷主张违约赔偿或者缔约过失损害赔偿，以达到维护自己权益的目的。

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