[武汉合同律师]房东要解除租赁合同，法院却判酌情减租

在鼓浪屿上留宿一宿是很多游客来厦的重要行程，岛上家庭旅馆生意火爆。但市场火爆的背后，有些因房屋租赁引发的纠纷却很棘手。近日，思明法院通报了一起鼓浪屿家庭旅馆租赁纠纷案。武汉合同律师指出在房屋租赁合同纠纷中，主要是看双方所要承担的义务，没有履行义务的则需要承担违约责任。

2015年8月22日，某公司与阿军(化名)签订了一份《租赁合同》，约定该公司将位于鼓浪屿的两栋房屋出租给阿军用于经营家庭旅馆，租赁期限自2015年12月1日至2023年11月30日，每年租金780000元，首期租金在合同签订之日起两日内支付，以后各年度租金在每年度前三个月支付。因鼓浪屿位置特殊，双方还在合同中约定，如果由于政府行为(包括但不限于对风景区集体作出保护措施)导致乙方超过一个月无法正常使用房屋的，甲方同意租期无偿相应顺延。2017年4月，阿军及其合伙人向相关部门申请办理家庭旅馆特种行业行政许可证。但因房屋产权问题，许可证迟迟未能顺利办理。2017年下半年，政府对未取得特种行业行政许可的鼓浪屿家庭旅馆进行管制，阿军的旅馆关闭一周时间。事实上，此前一个多月，阿军的旅馆就已经从网上下线，入住人数减少。因为这一系列事件，阿军未按《租赁合同》约定在9月1日前支付2018年度的房租。2017年10月10日，阿军接到该公司发来的一封《通知书》。《通知书》称，按合同约定，阿军应于每年9月1日前支付租金，但阿军至今未交付租金已经违约，通知其解除租赁合同。2017年11月21日，阿军向该公司汇款50万元，汇款用途备注为讼争房屋2018年度房租。可是，该公司还是一纸诉状将阿军告上了法院，主张解除租赁合同，阿军应腾空、归还房屋，并按每月65000元的标准支付房屋占有费。思明法院梳理，该案争议焦点为阿军未在2017年9月1日前足额支付78万元租金是否违约，并构成解除租赁合同的条件。法院认为，因该公司房屋产权原因，阿军的家庭旅馆无法办理特种行业行政许可证，以致经营受政策管制影响。租赁物有瑕疵，阿军据此止付租金，系依法行使抗辩权，且在管制结束后，阿军就支付了50万元作为2018年度租金，可见阿军并非恶意拖欠不履行合同。法院酌定，因管制影响房屋使用，可相应减免两个月租金130000元，即2017年12月1日至2018年11月30日讼争房屋的租金为650000元，扣除已支付的500000元，阿军还应支付150000元。法院一审判决之后，二审维持原判。

武汉合同律师：在房屋租赁合同中，出租人和承租人之间的互负有同时履行抗辩权，当出租的房屋非因承租人的原因产生瑕疵，承租人可以行使抗辩权，不履行支付租赁，行使抗辩权的行为并非违约行为。

《合同法》第六十六条：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

武汉合同律师提示：在合同中，享有同时履行抗辩权或者先履行抗辩权的一方，在对方不履行义务时，可以拒绝履行己方的义务。如果是因为不可归责于双方当事人的原因使得合同不能继续履行的，双方都可以行使同时履行抗辩权。

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